地下停车场属于特殊物业范畴，是指供机动车停放的专用场所，是城市交通基础设施的重要组成部分。该物业一般位于住宅、商业或写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。随着人们物质生活水平的提高，越来越多私家车的出现，导致地下停车位呈现出供不应求的状况。停车难也成为一种社会现象，由此越来越多的开车族花高价购买地下停车位，本文就影响地下停车场价值的因素作简单分析，为你在确定地下停车位价值时提供参考。

    地下停车场为特殊商品范畴，与一般商品不同，谈影响其价值因素前，先说说地下停车场物业的特点：

    1、权属的特殊性

    地下停车场权属一般存在两种不同情况：开发商拥有地下停车场单独产权，可对车位自由行使收益、处分的权力；地下停车场作为业主共有部位，建筑面积已进行了分摊，车位不能单独出售。

    上述两种情况的存在，导致地下停车场是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式呈现多样化。另外，也有开发商利用人防工程作为地下停车场的情况。       

    2、计量单位的特殊性

    商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车场，由于该物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

    3、日常管理和服务的特殊性

    地下停车场除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的一系列问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，如：车辆安全检测与维修、车辆清洁等。由此，也导致另外一个话题：地下停车场的日常管理、服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，地下停车场的日常管理和服务质量决定了该物业的档次。

     4、租售对象的限制性

    由于地下停车场主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。另外，开发商在实际销售过程中也会面临选择难题，因此，其地下停车场的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

    在充分了解地下停车场特性后，本人就影响地下停车场价值的因素作简单分析：

    1、功能性因素

    功能性因素（功能折旧）是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型物业变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时引起的价值减损。据调查，大多数物业（不动产）在竣工验收投入使用时，一般都不存在功能折旧，但地下停车场作为机动车停放场所，却因设计不良导致该物业价值的减损，故地下停车场的设计成为影响该物业价值的重要因素。

    地下停车场设计包括：通车道宽度（地下停车场内汽车的通车道宽度应符合《车库设计规范》的相关规定，通车道宽度设计过窄不利于车辆的安全停放，从而导致其价值的减损。反之，拥有较宽的通车道，将利于该物业价值的积极体现。）、最小转弯半径（最小转弯半径是指汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。最小转弯半径设计太小不利于车辆安全停放，停车时容易发生擦挂事故等，从而导致其价值的减损。）、缓坡段的设计（当坡道坡度大时，为了避免汽车在坡道两端擦地面设的缓和线段）、弯道超高的设计（为了平衡汽车在弯道上行驶所产生的离心力所设置的弯道横向坡度而形成的高差称弯道超高）、以及停车场坡道、出入口数量等。

    2、基础设施条件

    众所周知，基础设施条件是影响地下停车场价值的重要因素之一，地下停车场的基础实施条件分为：给水、排水系统、集中供暖系统（严寒地区）、照明供电系统等几个方面。给水、排水系统：无论是生活给水还是消防给水都应符合现行的国家设计标准，应按停车层设置楼地面排水系统，其排水方式不宜采用明沟；集中供暖系统在严寒地区显得特别重要；照明系统的正常运作是保证车辆在地下停车场安全停放的重要条件。总而言之，基础设施完善的停车场利于其价值的积极体现。

    3、停车场管理系统

    停车场管理系统也是影响其价值的重要因素之一，设置中央控制室、指示汽车出入的信号灯、停车位指示灯、出入口感应式读卡器、自动闸门机、摄像头等管理设备的配置将大大提升停车场物业的档次。

作者：评估部  刘洪纲