企业改制面临的首要问题是对企业资产界定和量化，其中涉及的土地资产，大多又是企业以行政划拨方式取得的划拨土地。因此，划拨土地作为我国现存较特殊的土地供应类型，其在企业改制中应予特别关注。

一、界定改制范围内的土地

由于管理体制的原因，拟改制企业在生产、经营活动中涉及的土地大体可分为两大类，即已登记发证的土地和尚未登记发证的土地。在企业改制进行资产清理、界定时，必须明确纳入改制范围的土地。

1、尚未登记发证的土地

对因故尚未取得《国有土地使用权证》的土地，企业应按土地管理机关有关规定申请土地设立登记，办理《国有土地使用证》。

2、已登记发证的土地

应区别两种情况：若确认土地面积、用途未发生变化，则整宗地纳入改制范围，土地用途、面积按土地登记状况核定；若土地用途、面积已发生变化，则应按土地行政主管部门有关规定申请土地变更手续，对土地用途、面积予以核定。

①土地用途重新界定

a、超登记用途使用，出现多种用途混合使用情形。例，原工业用地中出现住宅用地。

b、擅改用途，土地全部或部分现状用途与登记用途不一致。例，破墙开店凸现新用途。

c、土地、房产登记用途不一致。

d、其它。

②土地面积重新界定

a、对土地原登记面积有质疑。

b、因剥离非改制资产（如已房改住房、已合资联建用房等）应扣除土地面积。

c、部分土地位于土地行政主管部门已办理的旧城房屋拆迁土地手续规定的规划红线范围内而需扣除。

d、部分土地因被城市公共用地（城市道路、公共绿化、河道、高压走廊等）占用或已被规划占用需扣除。                     

e、其它

综上所述，作为改制前置条件，企业必须明确改制范围，准确界定拟纳入改制范围的土地面积、用途等，为土地资产量化和资产处置奠定基础。

二、正确衡量土地资产价值

作为划拨土地使用权，其资产价值由于历史原因，往往因行政划拨无偿取得在企业资产帐面上无资产记录，或仅凭当初企业支付的土地部分取得费（如：人员安置补偿费）入帐，有的可能仅表现为上世纪九十年代全国范围内进行的清产核资对土地资产的估算值。因此，在企业改制阶段，客观、科学、合理地核定土地资产值是一项极为重要的工作。

根据国土资源部办公厅“关于颁发《企业改制土地资产处置审批意见》和《土地估价报告备案办法》的通知”[国土资厅发（2001）42号]国土资源部“改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知”[国土资发（2001）44号]有关精神，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权的价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资本；企业自主委托具备相应土地估价资质的机构进行估价；估价机构出具的土地评估报告经土地行政主管部门初审、备案后作为土地资产处置的必备资料之一。

三、量身定度选择土地资产处置方式

就划拨土地而言，改制企业改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用，否则应当依法实行有偿（出让、租赁、国家作价出资、入股、国家授权经营等）使用。改制企业可根据国家有关规定、结合企业自身特点、参照土地估价结果拟订土地资产处置申请，并持企业改制方案、土地估价报告及备案资料等相关资料到有批准权的土地行政主管部门办理土地资产处置审批手续。

四、完善土地登记

改制企业获取土地资产处置批准文件后，应及时到土地行政主管部门办理土地变更登记手续，取得〈〈国有土地使用证〉〉。

四川大成房地产土地评估有限公司   徐涛   

二零零六年十月